소액임차인 우선변제 요건 및 효과

연일 전세사기 피해와 관련한 이슈로 어지러운 요즘, 어느 때 보다 전세 계약 시 많이 알아보고 신중히 결정을 해야 할 때인 것 같습니다. 한때 수도권 인근 오피스텔 전세를 지낸 적이 있었는데, 사정상 계약만료일 전 이사를 가야 해서 나가기 3개월 전 임대인에 통보하여 보증금을 돌려받은 경험이 있습니다. 사회초년생에게는 매우 큰 전세금액이어서 혹 돌려받지 못할 경우엔 어떻게 할지에 대해 걱정했었는데 당연히 돌려받아야 하는 금액임에도 반환받게 되어 다행이었습니다. 오늘은 소액임차인을 위한 우선변제제도에 대해 알아보겠습니다.

 

 

<소액임차인 우선변제권이란>

- 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리

 

<소액임차인 우선변제 요건>

 

1. 소액임차인의 범위에 속할 것

  - 서울시 : 1억5천만원

  - 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울시 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 : 1억 3천만 원

  - 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 7천만 원

  - 그 밖의 지역 : 6천만 원

 

2. 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건 갖출 것

  - 임차인은 임차주택에 대한 경매신청 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 함

  - 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 함

 

3. 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

  - 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 함

 

4. 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

  - 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 함

 

<소액임차인 우선변제 효과>

- 보증금 중 일정액의 보호(우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한함)

 * 서울시 : 5천만 원

 * 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울시 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시 : 4천3백만 원

 * 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 : 2천300만 원

 * 그 밖의 지역 : 2천만 원

 

 

우선변제권을 행사할 수 없는 아래와 같은 경우도 있으니 참고 바랍니다. 

- 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 경우 

- 주택임대차 계약 당시에는 소액임차인에 해당되었으나 이후 계약갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 더 이상 소액임차인에 해당하지 않는 경우